近日，山東省威海市乳山的樓市引發關注，緣自一條“乳山海景房二手房均價跌破千元”的消息引爆朋友圈。這個價格被網友戲稱為“白菜價”。

不過，在乳山買房用于養老的劉新（化名）向新京報記者表示：“網傳乳山二手房均價跌破1000元/平方米并不是普遍現象，銀灘區域的二手房價格普遍在3000元-4000元/平方米，也有優質房源的價格在5000元/平方米左右?！?/div>

那么，均價跌破千元的海景房，到底魔幻在哪兒？乳山的樓市究竟怎么樣？乳山的房價真跌了嗎？

“瑕疵房”甩賣也難

“春節后網傳乳山二手房均價跌破1000元/平方米，但這并不是普遍現象。我們每年都有關注銀灘的二手房，其實價格普遍在2000元-4000元/平方米，也有好房源還在5000元/平方米左右?！奔以谔旖?、十多年前就在乳山買房的王燕惠告訴新京報記者。

記者從貝殼找房平臺發現，截至2月10日，乳山市掛牌二手房1814套，掛牌均價約為3300元/平方米。其中，銀灘旅游度假區掛牌二手房就達到1792套，掛牌均價約為3200元/平方米，掛牌單價最低為745元/平方米，單價千元及以下的房源共14套，全部位于7層或8層樓棟里的高層；單價1001元-2000元的房源共274套；單價2001元-3000元的房源共612套，單價3001元-4000元的房源共599套?？梢?，持牌單價在2001元-4000元的房源占了掛牌總套數的67.6%。

當地從事房地產銷售工作的馮巖（化名）向記者透露，根據當地機構初步統計，今年以來，銀灘二手房成交套數大不如前，只有十幾套；價格從每平方米800元-2600元不等，不少鄰近海邊的海景房成交價格僅為1500元/平方米左右，個別房源均價確實跌破1000元/平方米?！拔覀冇^察發現，單價跌破千元的房源，基本上都是戶型或者位置不好的房源，比如朝向是純朝北的?！?/div>

談起乳山的低價房，當地從業多年的中介人員康志（化名）更加熟稔：“確實有個別業主為盡快變現低價拋售房產、以低價海景房為噱頭吸引買家等情形。有一些海景房單套掛牌價僅5萬元左右，甚至出現了掛牌價僅740元/平方米的情況。但是，銀灘海景房的買家多是養生養老為目的的中老年人，他們對品質有要求，那些配套設施差、不帶電梯、位于頂層的房子，很難吸引買家，而越降價反而越沒人接手。近期，銀灘的二手房成交均價為2700元/平方米左右，周環比下跌14.1%?！?/div>

2016年與王燕惠一起在乳山買房的劉新也介紹說：“現在價格太低的房源多是有特殊性的。比如，有朋友在乳山的一套房子，沒暖氣，夏天潮，冬天冷，而且在頂層，所以價格一降再降，降到每平方米一兩千元也甩不出去?！?/div>

曾經火熱的海景房

乳山位于山東半島東南部，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，被稱為中國沿海的“長壽之鄉”。而作為國家4A級旅游度假區的銀灘，因空氣環境和海岸線吸引著各地游客。在這里，不僅有海鳥和沙灘，還有很多海景房，吸引了老年人和旅居人士。

回憶在乳山買房的經歷，王燕惠告訴新京報記者，20年前，自己的親戚退休后在乳山買了一套海景房。不久，這位親戚邀請她去做客。當時，她就下定決心，等自己退休后，要在乳山購買一套房子養老?！笆嗄昵?，我在乳山買了一套小面積的海景房，但是這套房子沒有暖氣，如果冬天過去居住，會感覺不習慣。于是，我總想等乳山的樓市穩定了再換一套房。到了2015年底，乳山的房子還在漲價，我沒有出手?！?/div>

王燕惠在2016年初看到了換房的機會?！?016年初，乳山的房子開始降價。幾乎每周都有乳山的中介人員來天津組織客戶坐大巴車去乳山免費旅行。這些中介人員不僅能說會道，還會給我們發禮物，管吃管住。在旅行線路中，中介公司帶我們去看了一些項目，而這些項目售樓處的接待人員多以‘宜居養老’‘健康養生’等理由，說服我們交定金買房。我們很多人就買了?！蓖跹嗷荼硎?，當時，一套80多平方米的房子總價約為28萬元，均價約為3500元/平方米。六七年過去了，一些業主想掛牌賣出，發現掛牌價不到3000元/平方米，成交價不到2700元/平方米，“而且很不容易轉手出去”。

而在劉新看來，在乳山養老確實不錯，盡管現在房價在下滑，但是他不后悔在乳山買房養老。王燕惠等多位購房人也均表示“并不后悔”。

當地樓市去庫存壓力大

值得一提的是，自1992年起，乳山市開始建設銀灘旅游度假區。1994年，銀灘獲批省級旅游度假區。2002年，銀灘成為國家4A級旅游度假區。優良的自然生態環境吸引了各地的房地產企業前來開發海景房，這里是國內北方旅游房地產開發較早的區域之一。

在很長一段時間，銀灘房地產開發定位于旅游度假，按照距離海岸線遠近的不同，劃分為一線、二線和三線海景房。據統計數據，銀灘旅游度假區累計開發小區135個。其中，一線海景房約占58%，二線海景房約占33%，三線海景房約占9%。

根據乳山濱海新區管委會發布的消息，與其他季節性較強的旅游度假區一樣，銀灘海景房存在淡旺季現象。從全市網格化服務管理信息平臺采集數據分析，6月至9月銀灘業主居住較為集中，其中8月中旬人數最多，約5萬戶、10萬余人，已超過乳山城區常住人口數量的2/3。

從2014年開始，乳山房地產市場逐漸陷入低迷。據乳山市統計局發布的國民經濟和社會發展情況公報，2014年全市房地產開發投資完成36.32億元，同比下降52.46%；到了2018年，全年房地產開發投資僅為23.38億元。

2019年、2020年，乳山市沒有公開該市房地產開發投資的具體數據，只透露2019年的房地產開發投資同比增長7.03%。此后，2021年，乳山市房地產開發投資41.62億元，同比下降31.4%。2022年前三季度，乳山市房地產開發投資20.93億元，同比下降32.3%。

“目前，乳山的海景房庫存壓力大，購房需求不明顯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究總監嚴躍進表示，與乳山類似，一些城市海景房的供應規模大，同時投資投機的屬性比較強，導致房源去庫存壓力大、物業管理不到位、房屋管理和住戶管理混亂等問題。這些問題也影響了城市的投資形象和海景資源。涉及此類問題的城市其實很多，包括營口、龍口、海陽、乳山、南澳、惠州、北海等。相關地區要做好海景房的配套和服務，抓住新一輪房地產復蘇尤其是文旅消費需求復蘇的機會，做好去庫存和人口導入的工作。

新京報記者 張建
編輯 武新 校對 盧茜

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